Her dört yılda bir yenilenen emlak vergisi matrahlarının 2026-2029 dönemi için belirlenmesi sırasında bazı bölgelerde ciddi artışların yaşanması tartışmaları da beraberinde getirdi. Uzmanlar, esas tartışmanın verginin ödeme dönemi olan 2026 yılı Mart-Nisan aylarında başlayacağını belirtiyor. Eski maliye bürokratları, bazı apartman dairelerinin bu artışlarla birlikte değerli konut kapsamına girebileceğini vurguladı.
YÜKSELEN EMLAK VERGİLERİ KİRALARI DA ETKİLEYEBİLİR
Uzmanlar, ev sahiplerinin artan emlak vergilerini kiralara yansıtacağını belirterek, kiraların önümüzdeki dönemde daha yüksek oranda artabileceği uyarısında bulundu. Analizler, Gelir İdaresi Eski Grup Başkanı Mehmet Akarslan ve Dr. Ahmet Ozansoy tarafından yapıldı.
EV SAHİPLERİ ARTIŞI KİRALARA YANSITACAK
Güncel Grup Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer, artışın temel nedeninin emlak fiyatlarındaki olağanüstü yükseliş olduğunu söyledi. Sezer, “Emlak vergisindeki artış aslında rutin bir işlem, ancak bu kez belirlenen oranlar yüksek olduğu için dikkat çekti. Gayrimenkul ve arsa fiyatlarındaki artışlar da bu sonucu doğurdu” dedi. TÜİK verilerine göre 2021-2024 arasında gayrimenkul maliyet bedeli yüzde 650, arsa ve arazi fiyatları ise yüzde 800 arttı. Sezer, emlak vergisinin yansıtabilir bir vergi olduğunu, dolayısıyla ev sahiplerinin ödedikleri yüksek vergileri kira fiyatlarına yansıtmak isteyeceklerini belirtti.
VERGİ DEĞERLERİ VE RAYİÇ BEDEL AYRIMI ÇÖZÜM OLABİLİR
Sezer, sorunun çözümü için vergi değeri ve rayiç değeri kavramlarının netleştirilmesi gerektiğini vurguladı. Ayrıca mükellefler, dava açarak vergi değerine itiraz edebilir; bunun için adli tatil nedeniyle 8 Eylül 2025 tarihi son gün olarak belirlendi.
EMLAK VERGİSİNİN YASAL DAYANAĞI VE HESAPLAMASI
Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve araziler, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre vergiye tabi tutuluyor. Vergi matrahı, Kanun hükümlerine göre tespit edilen vergi değerine göre belirleniyor. Takdir komisyonları, binalar için Maliye ile Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ilan edilen metrekare inşaat maliyetleri ve arsa payı değerlerini esas alıyor. Bu değer her yıl Yeniden Değerleme Oranının yarısı kadar artırılıyor.
Mükelleflerin, belediyelerce hesaplanan vergi değerinin üzerinde bir değer beyan etmesi mümkün değil. Kanunda üst sınır belirlenmediği için takdir komisyonları ekonomik göstergelerin üzerinde değer takdiri yapabiliyor. 2026-2029 dönemi için belirlenen matrahlar, sonraki yılları da etkileyecek.
YÜKSEK DEĞERLER DİĞER VERGİLERİ DE ETKİLİYOR
Belirlenen yüksek değerler sadece emlak vergisini değil; değerli konut vergisi, tapu harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı ve gelir vergisi gibi diğer mali yükümlülükleri de doğrudan etkiliyor.
ÇÖZÜM YOLLARI
Takdir edilen değerlerin düşürülmesi, yasal düzenlemelerle veya yargı yoluna başvurarak mümkün olabiliyor. 2018-2021 döneminde benzer artışlar için yasal sınır uygulanmıştı. 2026 yılında ise değerlerin ekonomik göstergelerin çok üzerinde olması nedeniyle benzer bir çözüm öneriliyor. Gelecek yıllarda yapılacak değer takdirleri için TEFE/TÜFE oranları veya son dört yıldaki YDO ortalaması gibi üst sınırlar eklenebilir.
EMLAK VERGİSİ GERÇEK SERVET VERGİSİNE DÖNÜŞTÜ
Dr. Ahmet Ozansoy, emlak vergisinin teorik olarak bir servet vergisi olduğunu belirtti. Servetin vergilendirilmesinin en eski yöntemlerden biri olduğunu, ancak modern dünyada vergi gelirleri içindeki nispi öneminin azaldığını ifade etti. İtibari servet vergileri, periyodik küçük oranlarla tahsil edilen ve servet sahibinin gelirinden rahatlıkla ödeyebileceği vergiler olarak tanımlanıyor.
Türkiye’de emlak vergisi, itibari servet vergisi gibi yüksek oranlı hesaplanıyor, ancak emlak değerleri gerçek değerinin çok altında belirleniyor. Bu nedenle yüksek vergi oranları ile birlikte, 2026 yılından itibaren büyükşehirlerde ortalama bir apartman dairesi değerli konut vergisi kapsamına girecek ve ek vergi ödenmesi gerekecek.
Uzmanlar, vergi değerlerinin gerçeğe uygun belirlenmesi durumunda, emlak vergi oranlarının da itibari servet vergisine uygun şekilde düşürülmesi gerektiğini vurguluyor.